一、風險種類及特點
(一).管理模式風險
管理模式風險主要指在從(cong) 事物業(ye) 經營管理活動時，責任方采取的管理方式以及法律模式等導致的風險，主要包括以下兩(liang) 種：
1.不同企業(ye) 管理模式帶來的風險
不同的物業(ye) 服務企業(ye) 對於(yu) 從(cong) 事經營性管理活動所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項目部。
成立子公司是目前最穩妥的辦法。子公司是獨立法人，獨立承擔民事責任，可以最大限度地降低項目一旦運作失敗給物業(ye) 服務企業(ye) 造成的影響，可以說是在項目和物業(ye) 服務企業(ye) 之間建立了一道有效的“防火牆”。但是，成立子公司時間長，手續繁雜，不利於(yu) 迅速開展工作。
2.不同產(chan) 權結構帶來的風險
開發商成功開發商場項目後，對項目處置的三種方式：
(1)完全擁有產(chan) 權，或直接出售一小部分產(chan) 權，自己仍維持大股東(dong) (大業(ye) 主)的身份；
(2)將大部分產(chan) 權出售，成為(wei) 小股東(dong) ；
(3)全部出售套現。
後兩(liang) 種由於(yu) 產(chan) 權分散，業(ye) 主眾(zhong) 多，意見難以集中。而大部分業(ye) 主又沒有管理商場項目的經驗，憑想象和主觀推斷的人不在少數。
(二).經營項目選擇的風險
物業(ye) 服務企業(ye) 開展經營管理工作，要把握以下幾點：
(1)與(yu) 企業(ye) 自身的主業(ye) 相協調。
(2)與(yu) 企業(ye) 人才儲(chu) 備相協調。
(3)與(yu) 企業(ye) 的發展方向和發展階段相協調。
(三).經營過程中的風險
特別值得關(guan) 注的有以下幾類：
1.合同簽訂中的風險
如物業(ye) 產(chan) 權人過分注重自己的收益，而忽視對經營方產(chan) 品質量的監管；物業(ye) 服務企業(ye) 在外委具體(ti) 經營項目時，過分強調租金，而忽略對承包人的考核等，以致出現問題後依據不足。
2.產(chan) 品組合的風險
這是指產(chan) 品定位後產(chan) 品組合不當導致的風險。
3.產(chan) 品質量的風險
在物業(ye) 經營管理活動中，始終存在質量風險，特別是有關(guan) 特種經營項目。
4.突發事件的風險
例如，2003年春夏之交在中國發生的非典疫情以及2013年年初發生的h7n9疫情，無疑是所有服務行業(ye) 麵臨(lin) 的最大的突發事件，企業(ye) 損失不可估量。
(四).財務風險
1.墊款風險
物業(ye) 服務企業(ye) 應當把握一條原則：不能以大量前期資金投入作為(wei) 獲得一個(ge) 物業(ye) 經營項目的管理權的前提條件，而應以物業(ye) 服務企業(ye) 的整體(ti) 經營管理實力和服務特色贏得管理權。
2.抵押風險
大部分經營者都依賴籌措的資金從(cong) 事經營活動，而抵押貸款是籌措資金的一種重要方式。
(五).管理團隊的風險(人力資源風險)
物業(ye) 經營管理團隊，是各類專(zhuan) 業(ye) 人才的集合。選擇適宜的帶頭人，配備相對專(zhuan) 業(ye) 的管理班子，是物業(ye) 經營管理成功與(yu) 否的關(guan) 鍵和基礎。
(六).政策環境變化的風險
這是指因國家政策變化給物業(ye) 經營管理帶來的風險。例如城市改造拆遷，進城務工人員季節性停工，最低工資標準及社會(hui) 保障製度的調整，有關(guan) 稅收政策的變化等，都需要物業(ye) 服務企業(ye) 和具體(ti) 經營者高度關(guan) 注，做到提前預防。風險一旦發生，在最短的時間內(nei) 采取有效措施處理，減少損失。
二、風險防控
物業(ye) 經營管理中，風險的防控主要有以下幾個(ge) 要點。
1.製訂合理的經營管理計劃
步驟：
(1).市場分析
(2).交通與(yu) 公用設施情況調查
(3).同類物業(ye) 供求關(guan) 係調查
(4).消費者調查、分析
(5).進行嚴(yan) 密的經濟論證
(6).組建精幹的經營管理團隊，確定合理的經營目標。
2.協調處理好各方關(guan) 係
(1).協調處理好與(yu) 業(ye) 主的關(guan) 係。
(2).協調處理好與(yu) 租戶的關(guan) 係。
(3).協調處理好業(ye) 主與(yu) 租戶間的關(guan) 係。
(4).協調處理好與(yu) 消費者間的關(guan) 係。
(5).協調處理好與(yu) 媒體(ti) 的關(guan) 係。
3.建立風險防範機製
4.合理投保，轉移風險
風險造成損失是不可避免的，但我們(men) 可利用風險的可測量性，識別出物業(ye) 及物業(ye) 服務企業(ye) 經營過程中各環節的風險，通過對風險的分析，及時采取應對措施，實施全方位的監控預防風險，減少風險，減少損失。這個(ge) 係統工程被稱之為(wei) 物業(ye) 管理中的風險管理。因此，物業(ye) 管理中的風險管理的主要目標就是以最低人力、財力、物力、時間、社會(hui) 資源等成本，控製物業(ye) 管理中的各種風險或降低其損失，使物業(ye) 獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(ye) 管理企業(ye) 增加更強的生存競爭(zheng) 力進而提供更令顧客滿意的物業(ye) 服務。由於(yu) 防患於(yu) 未然，因此，有效的風險管理可以降低物業(ye) 管理中總的成本。
